日本の人ロ は、 2004〜2009年に ピークに達した後、 人口減少と一層急激な高齢化社会に入リます。

この社会背景の中、 都心・住宅地型介護付有料老人ホームの実需には、 目を見張るものがあります。

このことは従来の商業施設、 あるいはアパー ト、 マンション、 寮などの利用用途とは

全く別の角度からの土地の有効活用、 売却の道が開けたことを意味します。

目黒区、品川区、大田区、世田谷区、豊島区、

新宿区、港区、渋谷区、千代田区

�@ 必ずしも交通至便（駅から近いなど）の必要性なし

�A 高度利用するわけではない (2〜4階建) ので、 容積率が低く、 日影規制、
　　高さ制限等の規制が厳しく、 前面道路巾員が小さくて良い

　　　400坪〜 500坪(容積率200%の場合)

　　　600坪〜1000坪(容積率100%の場合)

3. 土地価格

　　　相場価格の基準

　　　(場所にもよるが、住居系デベロッパーより、 良い条件で買取り可能である)

4. 新築建物

　　　延床面積　　　600〜900坪程度

　　　居室数　　　　50〜100室程度

5. 備 考

　　　�@ 用地取得の場合

　　　　　　・　目黒区、品川区、大田区、世田谷区、豊島区、

　　　　　　　　新宿区、港区、渋谷区、千代田区

　　　�A土地の有効活用 (借地、 借家) の場合

　　　　　　・ その他地域　（中野、江東、北区、＋�@の地域）

　　　　　　・ 運営会社の希望に沿った建物 を建て一括賃貸

1. 契約期間

　　　・ 厚生労働省の有料老人ホーム設置運営指針により、20年間の

　　　　普通借家契約　自動更新もあり、経済変動に左右されることなく

　　　　長期安定した収入が得られる。

2. 保証金、建築協力金の差入れ

3. 賃料 (近隣賃貸マンション相場に準じ設定)

　　　　入居状況に関係なく、原則20年間賃料保証がされる為、

　　　　賃料管理の手間も発生しない

4. 一括維持管理受託の為、

　　　　共用部管理費用が軽減され煩わしさもない

　　　　(修繕範囲については、日常メンテナンスを含め、小修繕は運営会社が行う)

5.社会性

　　　　急激な高齢化社会の中、有料老人ホーム事業は福祉事業であり、社会に対する

　　　　貢献度が高く、 意義のある事業。

6. 解約違約条項

　　　　中途解約発生時でも違約金設定があり、リスクが補完される。

7. 拡大を続ける安定・有望市場

　　　　�@ 不透明な時代に長期安定、低リスク、高収益の福祉事業

　　　　�A 収益性はファミリー賃貸マンション並 (表面利回り10%程度)

　　　　�B 空室、 滞納、不法占拠などのリスクなし

　　　　�C サブリース手数料 (10〜15%)不要

　　　　�D 専門性が高く、新規参入が難しい

1. 賃貸住宅との比較

　　　　・ 　空室リスク、滞納リスク、不法占拠などのリスクがなく、

　　　　　　長期安定した収入が得られる

　　　　・ 　賃料換算において、延床当りの賃料となり、ロスが少ない

　　　　・ 　サブリースの際の建物管理及ぴ

　　　　　　賃料保証にかかる手数料 (1 0〜1 5%程度) がない

　　　　・ 　建物内の通常の維持管理の手間がない

　　　　　　　(大規模修繕は原則オーナー負担)

　　　　・ 　建物経年劣化による、入居率の低下

　　　　　　(新築物件との競争力手低下） リスクがない

2. 健康型有料老人ホームとの比較

　　　　・　介護付有料老人ホームの場合、 人員基準・運営基準・設備基準など法規制が厳しい

　　　　・　医療体制の整備、 介護職員の採用、 教育、 痴呆介護、 リスク管理など専門性が高く

　　　　　　安易な参入が出来ない。

　　　　・　介護保険収入が得られる

　　　　・　入居者が当初より要介護者で、健康型に比べ、ADL (身体状態) の変化が少なく、

　　　　　　定した運営ができる

　　　　・　平均入居年数が短く (4〜5年)、 財務的な安定が見込める

　　　　・　入居目的が明確で、緊急性が高い

3.課 題

　　　　・　収益性は、賃貸住宅とほぼ同程度 (長期安定型においては優位)

　　　　・　事業主体 (親会社含む) の選別が重要

　　　　・　固定資産税の軽減メ リットが使えない

　　　　　　(賃貸住宅と比べるとマイナスだが店舗・駐車場とは同条件)

　　　　　　　　　　　　　精神的安らぎに浸れる環境、 建築

　　　　　(1) そこが住まいと感じられる落ち着いた雰囲気

　　　　　　　厳めしく堅苦しい表情の施設や病院のような環境ではなく高齢者の方

　　　　　　　が長年住み慣れ、 親しんだ風情 →心に穏やかな安らぎ

　　　　　(2) 色、材料、形を優先するのではなく心を優先する

　　　　　　　自然や人のぬくもりを感じて癒される優しいデザイン、テクスチャー

　　　　　　　(刺激的なもの、光沢の強いもの、人工的な質感を避け、家庭的な雰囲気を醸し出す)

　　　　　(3) あいまいさ、ゆるやかさを大切にする

　　　　　　　・あいまいなところに人間の精神の宿る余地が出来る

　 　　　　　　　(気持の豊かさ、人間性の豊かさ)

　　　　　　　・間　(ま)

　　　　　　　・場の空気、光・流れる風、 香り立つ匂いを意識した感性に富む、質の高い建築

　　　　　　　　（情感、・精神的ゆとり・味わい・明るさ・リラクゼーショ ン・落ち着き）

□ 周囲の自然環境や町並みに融和した修景

　　　　　(周囲の環境と自然に響き合うデザイン)

　　　　　(1) 視線を適度に遮り、 落ち着ける

　　　　　　　　空間のあき、 植樹の工夫、 バルコニー柱

　　　　　　　　　(外の世界・隣室との境にゆるやかなやわらかいクッショ ン)

　　　　　(2) やわらかな外観と温もりのある色合い

　　　　　　　高齢者にとっても、近隣の方々にとっても違和感がなく・ 馴染む

□ 高齢者、 痴呆の方への充二分なる配慮

　　　　　(1) 高齢者の目線

　　　　　(2) 安心・ 安全・親近感・心地好さ

　　　　　(3) 管理、ケアーする側から考えるのではなく、あくまでも入居者、そして ご家族側からの視点
　　

　　　　　(4) 身のまわりの土・木、・緑・水・風を敬い・愛し・一体感を持ち・生活出来る

　　　　　　　ことの素晴らしさ …… 植樹・園芸・ウッディバルコニー

　　　　　(5) 懐かしさ …… 露地・濡縁・縁側

□ 地域の人々との交流の出来ること

　　　　　・入居者 も地域の中に暮ら している一人の市民である という実感(人間と しての尊厳)

　　　　　・高齢者の生命力をしぼませない生活の場の形成 (生きる喜び、 生き甲斐)

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